があったらなぁ、というのが今回のテーマです。
釣りみたいでごめんなさい。。。でも、離脱するのはもう少しお待ちいただけませんか！？
家賃の支払いって無駄だなぁと思っていませんか？
そういった人たちに向けて、私は今から説明する仕組みを実現させたいと強い気持ちを持っています。
家の購入って理不尽な思いばかりしたので悔しいし、イヤだ。強くそう思っています。
でも家を買うことは、多くの人にとって大切なテーマだと思うので、ぜひ最後まで読んで欲しい。
それに、住居の心配を軽くするということは、楽しく生きるためのベースになると思うのです。だから、真面目に向き合いたい。
上大岡駅周辺はとても便利だけど・・・
さて、上大岡って便利だけあって、平坦な駅徒歩圏内は家賃も購入相場もそれなりに高いです。
今、マンション・アパートを借りて賃料を払っている。
払った家賃は戻ってこない。
家を買ったほうが早いのではとも思ってしまう。
そう思ってマンションを購入してみたらやっぱり違ったとか、あっちのマンションにしておけばよかったとか、よくある話です。
買わなかったら買わなかったで、10年くらい家賃を払い続けた後に、もっと早く買っておけばローンの負担が少なく済んだのに。と思っちゃう。
買ったら買ったで後悔するかもしれないし、買わなかったら買わなかったで後悔する。
中古マンションを購入した立場から申し上げると、家を買うって本当にバクチに近いって心底思います。
(買った後では、もう引き返せないですから、いい買い物をしたと思いたい心理が働くんです)
それで結果いいと思えればいいんでしょうけれども。
こんな仕組みがあったらなぁ
人生で一番大きな買い物ですから、できるだけバクチみたいなことはしたくない。もっと納得できるような買い方は無いものか。
ということでこんな仕組みあったらなぁという想像をしてみました。
賃料を支払い続けると、その物件を安く購入することができる。
例えるとこういうことです。
3LDK 70平米の4,000万円の価値があるマンション「まるっとメゾン上大岡」 。Aさんがこれを18万円/月(相場平均と仮定)で借りるとします。
一年間住むと216万円の家賃を支払いますが、普通だったら支払って終わりですね。
でも、一年間家賃を216万円支払うと、4,000万円のマンションが3,784万円で買うことができるということができたらどうなるでしょうか。
通常は支払ったら戻らない家賃ですが、購入資金に充当できたことになります。
3年間支払うと648万円ですが、この場合、購入額が3,352万円になります。
もし気に入らなかったらすぐに出ていけばいいし、気に入ったらいままで支払った家賃を充当して購入することができる。
これって買い手からすると、とっても都合の良い仕組みです。
この勝手に考えた仕組みを勝手に名付けて
賃料ストック制度
とします。
さて、この名付けた賃料ストック制度、売り手(貸手)から見ると、メリットはあるでしょうか。ビジネスとして成り立つかどうかがポイントになります。
赤字なら、そもそもこんなことはやりませんからね。
まずは賃貸の収支を検証です。
先程の例ですが、
3LDK 70平米の4,000万円の価値があるマンション「まるっとメゾン上大岡」。これを18万円/月で貸し出すというものでした。
管理費・修繕積積立金の合計が3万円/月、
固定資産税15万円、借入金返済12.2万円/月、火災保険1.5万円/年と仮に置いてみましょう。
年間の収支は、
・家賃収入 216万円
・管理費・修繕積積立金 36万円
・固定資産税15万円
・火災保険1.5万円
借入金返済146.4万円(金利1.5% 35年)
ということで、年間17.1万円のプラスなります。
では売却した時の収支はどうでしょう？
Aさんが3年間住んだ後に購入することを想定します。
この賃料ストック制度(仮称)の仕組みだと、支払った分、購入価格が下がるというものでした。
では、計算してみましょう。
Aさんが3年間支払った賃料は648万円(=18万円x 36ヶ月)
となると購入価格は3,352万円と設定されます。
3年経過したときの借入金残高は3,561万円。
あれ？
209万円の赤字だよ？
そう、もう途中で気づいた人もいると思いますが、赤字になってしまうんです。
賃貸を全額ストックして、それを購入に充当されてしまうと、売り手が大きく損をしてしまいます。
これを半分の金額ということにしたらどうでしょう。
賃料ストック制度
を改め→
賃料半額ストック制度(仮称）
この場合、
324万円(=18万円x36ヶ月/2)となり、
購入価格は、3,676万円。
3年経過したときの借入金残高は3,561万円でした。
ということで、115万円の黒字を発生させることができました。
*購入手数料を定額で設定してもいいと思います。30-50万円くらいのレンジで。
まとめ
買い手は、部屋を賃借したとしても、その半分の金額は、その物件の購入に充当することができる。バクチで家を買わずに済む。
売り手は、賃貸、売却ともに黒字化することができる。ビジネスとしても成立する。
⇒ 賃料半額ストック制度
かなり大雑把ですが、売り手と買い手を数字の面だけでは、win-winな形にすることができました。
と、計算してみましたが、こんな考えは果たして甘いでしょうか。売り手も買い手もお互いがリスクを軽くできて、納得できる形があればいいなあという思いから出た考えですが、いかがでしょうか。
もう一つ。大きな問題、仲介手数料について。私たちは無駄なコストを負担させられている？以下の記事も合わせてご覧ください。
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